一、《深圳市保障性住房收購操作規程》修訂的背景和必要性
《深圳市保障性住房收購操作規程》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《操作規程》）自2016年實(shí)施以來(lái)對規范保障性住房收購行為、保護收購各方權益發(fā)揮了重要作用。我市土地資源緊缺，通過(guò)城市更新、招拍掛用地配建增加人才住房和保障性住房供給以及社會(huì )投資主體利用自有用地建設保障性住房已成為解決人才住房和保障性住房用地短缺問(wèn)題的主要途徑。此次修訂《操作規程》是落實(shí)基本住房保障制度和人才住房制度的重要舉措，對進(jìn)一步規范保障性住房收購行為，全面緩解人才住房困難，具有十分重要的意義。
隨著(zhù)近年來(lái)《深圳市住房保障發(fā)展“十三五”規劃》（深建字[2016]364號）、《深圳市城市更新“十三五”規劃》（深規土[2016]824號）和《深圳市人才住房和保障性住房配建管理辦法》（深建規[2017]7號）等文件的出臺，《操作規程》在有效性、適用性和使用性等方面已逐漸不能滿(mǎn)足我市保障性住房收購的需要。
另一方面，保障性住房收購操作過(guò)程中也遇到一些新問(wèn)題、新情況，比如，我市保障性住房建設籌集任務(wù)加重而企業(yè)建設保障性住房的積極性反而降低，加之營(yíng)業(yè)稅已調整為增值稅等，均對我市保障性住房收購帶來(lái)新的挑戰。因此，亟需我們進(jìn)一步完善《操作規程》部分條款和參數?；谇笆隹紤]，我們啟動(dòng)了《操作規程》的修訂工作，形成了《深圳市保障性住房收購操作規程(修訂)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《操作規程修訂》。
二、《操作規程修訂》內容的說(shuō)明
本規程共十四條及一個(gè)附件，對涉及保障性住房收購的適用范圍、職責分工、收購范圍、收購價(jià)格測算、收購合同要素、收購款支付等內容進(jìn)行了明確規定。
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《操作規程修訂》第二條對適用范圍作了明確規定，哪種類(lèi)型的房產(chǎn)政府可以收購，收購房源主要是納入我市保障性住房計劃的公共租賃住房和安居型商品房。
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《操作規程修訂》第三條明確了市區住房保障部門(mén)收購房產(chǎn)時(shí)的職責。重點(diǎn)強調了收購的主體，市住房保障部門(mén)只負責市本級的保障性住房的收購，區住房保障部門(mén)負責區級的保障性住房的收購。其他相關(guān)部門(mén)在其職責內配合市區住房保障部門(mén)進(jìn)行收購。
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《操作規程修訂》第四條對收購范圍進(jìn)行了明確，即對房屋主體及其附屬、配套設施都給予明確。根據《物權法》對業(yè)主的建筑物所有權的有關(guān)規定，保障性住房收購范圍應該包括保障性住房專(zhuān)有部分以及與專(zhuān)有部分對應的保障性住房項目的共有部分，而共有部分主要是指公共建筑部分以及小區居民共同使用的。
收購項目所配建的公共配套設施，以供小區居民使用還是為社區居民服務(wù)來(lái)劃分，如果小區居民使用則應納入收購范圍；如果是整個(gè)社區使用的公共配套設施，如社康中心、警務(wù)室、幼兒園、市政道路等，在收購價(jià)格測算時(shí)不計入保障性住房項目的范圍，由項目所在轄區政府按有關(guān)規定處理。
?。ㄋ模┦召弮r(jià)格測算的原則
《操作規程修訂》第六、七、八條列明收購價(jià)格的計算原則。
《操作規程修訂》中收購價(jià)格測算的技術(shù)路線(xiàn)是以成本法評估的思路進(jìn)行，是從個(gè)案的工程結算方式轉向以社會(huì )客觀(guān)成本的評估方式，用成本法評估保障性住房建設成本?！恫僮饕幊绦抻啞肥紫让鞔_了保障性住房收購價(jià)格的測算時(shí)點(diǎn)，是以建設工程施工許可證的時(shí)間為準。收購價(jià)格包括建設成本、合理利潤和戶(hù)內裝飾裝修造價(jià)以及收購項目轉移時(shí)所產(chǎn)生的稅金，測算價(jià)格的各構成分項以及其參數取值以附件形式用表格說(shuō)明。
